両手仲介と囲い込みで損をする？大阪市北区の不動産売却で知っておくべきリスクと回避策

不動産を売却しようと考えたとき、多くの人が気にするのは「できるだけ高く売りたい」という思いではないでしょうか。

しかし、不動産売却の世界には両手仲介や囲い込みと呼ばれる慣行が存在し、売主が知らないうちに損をしてしまうケースがあります。

同じ物件でも、依頼する不動産会社や契約の種類によって、最終的な売却額に100万円以上の差が生まれることも珍しくありません。

特に大阪市北区は梅田・中崎町・天六エリアを中心に不動産取引が活発なエリアで、地域の事情を熟知しているかどうかが売却結果を大きく左右します。

この記事では、両手仲介と囲い込みの基本的な仕組みから、売主が取るべき具体的な対策、万が一被害を受けた際の対処法まで、30代の方でもわかりやすい言葉でていねいに解説します。

さらに、大阪市北区で信頼できる不動産会社3選も紹介するので、会社選びの参考にしてください。

両手仲介とは？基本的な仕組みをわかりやすく説明

不動産の売買取引には、売主と買主の間に仲介業者が入るのが一般的です。

その仲介の形には「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があり、どちらになるかによって不動産会社が受け取る報酬の構造が大きく異なります。

両手仲介と片手仲介の違いを正しく理解しておくことが、売却活動を有利に進めるための第一歩と言えるでしょう。

両手仲介とは

両手仲介とは、1つの不動産取引において、売主側と買主側の両方を同じ不動産会社が担当する仲介形態のことです。

通常、不動産会社は取引成立時に仲介手数料を受け取りますが、両手仲介の場合は売主・買主の双方から手数料を受け取ることができます。

売却価格が3,000万円の物件であれば、法定上限の仲介手数料は約96万円（税別）となりますが、両手仲介ではその2倍にあたる約192万円を受け取ることが可能です。

不動産会社にとって利益が大きくなる仕組みであるため、意図的に両手仲介を狙う業者が存在することも事実です。

片手仲介との違い

片手仲介とは、売主側と買主側それぞれ別の不動産会社が担当する形態です。売主の仲介業者は売主から、買主の仲介業者は買主から、それぞれ仲介手数料を受け取ります。

片手仲介の場合、各社は自分のお客様の利益を守ることに集中できるため、売主にとっては自分の利益を代弁してくれる担当者がつくという安心感があります。

一方で両手仲介は1社が双方を担当するため、利益相反が生じやすい構造と言えるでしょう。

両手仲介のメリット

両手仲介がすべて悪いわけではなく、適切に運用されれば売主にとってもメリットがあります。1社が売主・買主の双方の情報を把握しているため、交渉がスムーズに進みやすく、売買条件の合意が早期に成立しやすい面があります。

また、担当者が1人で全体を把握していることで、引き渡しまでの手続きが一貫して進められるという点も利点の1つです。

ただし、こうしたメリットは担当者が誠実である場合に限られる点は、念頭に置いておく必要があるでしょう。

囲い込みとは？両手仲介との関係性

両手仲介の仕組みを悪用した慣行が囲い込みです。囲い込みは売主に不利益をもたらす行為であり、近年では法的な規制も強化されています。

まずは囲い込みの定義と、どのような契約形態で起きやすいかを理解しておきましょう。

囲い込みとは

囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が、他社からの購入希望客を意図的に排除し、自社で買主を見つけることで両手仲介を成立させようとする行為です。

本来であれば、売主の利益のために幅広く買主候補を集めるべきところを、自社の収益を優先して情報を制限するため、売主は「本来得られたはずの高値売却の機会」を失うことになります。

この行為は売主への背信行為にあたりますが、表面上は発覚しにくいという問題点があります。

囲い込みをされやすい媒介契約

囲い込みが起きやすい背景には、媒介契約の種類が深く関わっています。依頼できる不動産会社の数や条件が異なるため、契約形態によって囲い込みリスクの大小が変わります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみに売却活動を依頼できる契約です。売主は他社への依頼はできませんが、自分で買主を見つけた場合は直接取引が可能です。

1社に集中できるため対応が手厚くなる半面、担当業者が囲い込みを行った場合に外部から競争圧力がかかりにくく、被害に気づきにくいリスクがあるでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介よりもさらに制限が強く、自己発見取引も認められません。完全に1社のみが窓口になるため、その業者が囲い込みを行っても売主には抵抗手段が少なく、最も被害を受けやすい契約形態と考えられます。

一方で業者には1週間に1回以上の報告義務があるため、定期報告の内容を注意深く確認することが重要です。

2025年1月から規制の対象に

囲い込み問題への対応として、2025年1月から国土交通省が制度改正を実施し、不動産業者への規制が強化されました。

売主の保護を目的としたこの改正は、業界全体の透明性向上に向けた重要な一歩と言えるでしょう。

1.レインズへの登録義務化

レインズ（REINS）とは、不動産会社間で物件情報を共有するための国土交通大臣指定のネットワークシステムです。

2025年1月の制度改正では、専任媒介契約・専属専任媒介契約において、レインズへの「物件登録」だけでなく、物件の取引状況を適切に登録することが義務付けられました。

これにより、他社からの問い合わせを遮断して情報を独占する行為がより発見されやすくなることが期待されます。

2.売主への説明義務を厳格化

改正後は、不動産会社が売主に対してレインズ登録状況を適切に説明することが義務付けられました。

売主は担当業者から「いつ登録したか」「どのような反響があったか」を定期的に説明してもらう権利があります。

この規制強化により、売主が情報をリアルタイムで把握しやすくなり、囲い込みに気づく機会が増えるでしょう。

3.登録証明書の最新化

登録証明書とは、物件がレインズに登録されたことを証明する書類です。

2025年1月の制度改正にあわせて、登録証明書には売主が取引状況を確認しやすくするための2次元コードが掲載されるようになりました。

売主はこの2次元コードを利用して、レインズの売主専用画面にアクセスし、自分の物件がどのような取引状況で登録されているかを確認できます。

これにより、売主自身が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などのステータスを把握しやすくなり、囲い込みの早期発見につながることが期待されています。

囲い込みの手口と起こりえる損失

実際の囲い込みはどのような手口で行われるのでしょうか。

また、囲い込みによって売主にどのような損失が生じるのかを具体的に把握しておくことが、被害を未然に防ぐためのカギを握ります。

囲い込みの手口

囲い込みの手口はいくつかのパターンに分類できます。どれも表面上は「売主のため」に見せかけることが多く、気づかないうちに被害を受けているケースが少なくありません。

すぐに売れると思わせる虚偽の説明

「この物件はすぐに買い手が見つかります」「他社に出す必要はありません」といった説明で、売主に専属専任または専任媒介を結ばせ、他社に依頼する選択肢を奪う手口です。

実際には積極的な売却活動を行わず、自社で買主を見つけることだけを狙っている場合があります。

売主は「任せれば大丈夫」という安心感を持ちながらも、売却期間だけが長引いていくという状況に陥ることがあるでしょう。

他社からの購入希望を遮断する

他社の不動産会社から「購入希望客がいる」と連絡が入っても、「すでに商談中です」「条件が合いません」などと虚偽の理由で断るケースです。

売主はこのやり取りを知らないまま、本来であれば成立していたかもしれない取引機会を失い続けることになります。

この手口は外部からは非常に発見しにくく、売主が自分でレインズを確認することが有効な対策の1つになるでしょう。

仲介手数料の値下げを提案する

「買主も弊社で見つけるので、仲介手数料を割引します」と提案し、売主を囲い込みに誘導するケースもあります。

手数料の割引は魅力的に見えますが、両手仲介が成立すれば業者には十分な収益があるため、実際には売主が損をする構図になっています。

こうした提案を受けた場合は、その背景にある意図をしっかり見極めることが重要です。

囲い込みで起こりえる損失

囲い込みが行われると、売主には金銭的・時間的に大きなダメージが生じます。具体的な損失の内容を把握しておくことで、問題の深刻さをより実感できるでしょう。

売却価格が低下する

囲い込みによって購入希望者が限定されると、競争原理が働かなくなります。

本来、多くの買主候補が集まることで自然に生まれるはずの「より高い金額で買いたい」という競争がなくなるため、売却価格が相場より低くなる可能性が高まるのです。

大阪市北区のマンション売却相場は、調査時期や専有面積、築年数、算出方法によって大きく変動し、実際に、2026年時点の主要な相場情報では、大阪市北区のマンション売却相場を7,000万円台〜8,000万円台として掲載している例もあります。

そのため、囲い込みによって購入希望者の数が制限されると、競争が働きにくくなり、条件次第では数百万円単位で売却価格に差が出る可能性もあるでしょう。

売却期間が長引く

購入希望者の流入が意図的に絞られることで、物件がなかなか売れない状態が続くことがあります。

売却期間が長引くと、固定資産税や管理費などのコストが積み重なるほか、精神的な負担も大きくなっていきます。

早期売却を希望していた場合は特にダメージが大きく、計画全体に影響が及ぶこともあるでしょう。

売主ができる両手仲介・囲い込み対策

囲い込みの被害に遭わないために、売主が自分でできる具体的な対策があります。事前に知識を持ち、適切な行動を取ることが、高値売却への最短ルートになるでしょう。

レインズへの登録状況を自分で確認する

専任または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は定められた期限内にレインズへ物件を登録し、証明書を売主に交付する義務があります。

売主はこの登録証明書に記載されている登録番号を使い、レインズの売主用確認サービスから自分の物件が正しく公開されているかを確認することができます。

「すでに買主候補がいる」と言われている場合でも、自分でレインズの状況を確認する習慣を持つことが重要です。

一般媒介契約で複数社に依頼する

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約形態です。

複数社が競い合って買主を探すため、囲い込みが起きにくく、価格競争も生まれやすくなります。

ただし、各社の活動状況を自分で管理する必要があるなど手間も増えるため、信頼できる会社を選んだ上で検討することが大切です。

担当者の誠実さと対応力を見極める

どんな制度や契約形態よりも、最終的に重要なのは担当者の人柄と誠実さです。

査定時の説明が丁寧かどうか、売却活動の進捗をきちんと報告してくれるか、こちらの質問に対して明確に回答するかどうかを確認しましょう。

「なんとなく信頼できない」と感じた場合は、その直感を大切にすることが、良い不動産会社選びにつながると言えます。

囲い込みが発覚した場合の対処法

もし囲い込みが発覚した場合、売主にはいくつかの対応手段があります。泣き寝入りせず、適切な機関に相談することが自分の権利を守ることにつながります。

専任媒介契約を解約する

囲い込みが確認できた場合、まず取るべき行動は媒介契約の解除です。専任または専属専任媒介契約は、業者側に契約義務違反がある場合は売主からの解約が認められます。

解約後は別の不動産会社に切り替えることで、売却活動を正常な形で再スタートさせることができるでしょう。

然るべき機関に通報する

囲い込み行為は宅地建物取引業法に違反する可能性があり、監督機関への通報という選択肢もあります。

国土交通省

国土交通省は、宅地建物取引業者の監督官庁であり、不正行為に対して行政処分を下す権限を持っています。

国土交通省の「不動産業に関する相談窓口」に相談することで、行政指導や業務停止命令などの対応が取られることがあります。

証拠となる書類（メールのやり取り、媒介契約書など）を保管しておくことが重要です。

大阪府

大阪府知事免許の不動産会社による囲い込みの場合は、大阪府住宅まちづくり部が窓口になります。具体的な被害内容を整理した上で相談することで、行政としての指導が入る可能性があります。

地域の監督機関に相談することは、再発防止にもつながる重要な行動です。

レインズ

レインズの運営機関である不動産流通機構に対しても、登録義務違反についての申告が可能です。

レインズへの未登録や情報操作が確認された場合は、該当業者への調査・指導が行われることが期待されます。複数の機関に並行して相談することで、解決への道が開けるでしょう。

大阪市北区の信頼できる不動産会社3選

ここからは、大阪市北区で不動産売却を検討している方に向けて、実績と信頼性の高い不動産会社を3社紹介します。

各社の特徴や強みをもとに、自分に合った会社を見極めるための参考にしてください。

株式会社ルビコン

提供元：株式会社ルビコン公式HP

大阪市北区の中崎町・天六エリアに特化した地域密着型の不動産仲介会社です。エリアの地域特性や売却相場を熟知しており、大手では対応が難しい築古物件・連棟・共有名義物件などの難物件にも積極的に対応しています。

弁護士・税理士などの専門家と連携した無料相談体制も整っており、法的に複雑な案件でも安心して相談できる環境が整っているでしょう。

また、専任担当制を採用しているため、最初から最後まで同じ担当者が伴走してくれる一貫したサポートが受けられます。

株式会社ルビコンの強み

株式会社ルビコンの最大の強みは、中崎町・天六エリアに根ざした地域密着の対応力と、他社では断られやすい難物件への豊富な解決実績です。

専任担当制による一貫サポートと、専門家連携による無料相談体制が整っており、初めての売却でも安心して任せられる環境が期待できます。

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東急リバブル株式会社梅田センター

提供元：東急リバブル株式会社公式HP

東急リバブル株式会社梅田センターは、東証プライム上場グループの一員として、豊富な実績と高い信頼性を誇る大手不動産仲介会社です。

全国に230店舗（2025年5月25日時点）を展開しており、大阪市内にも複数の拠点を持ちます。

ポータルサイトや自社ネットワークを活用した多彩な広告戦略で早期売却を支援するほか、リバブル売却保証など充実したサポートメニューも魅力的です。

オンライン対応にも対応しており、遠方に住んでいる方や転勤中の方でも安心して手続きを進められる体制が整っています。

東急リバブル株式会社梅田センターの強み

東急リバブル梅田センターの強みは、全国226店舗のネットワークを活かした広域の買主開拓力と、大手ならではの安定したサポート体制です。

売却保証などの独自サービスも充実しており、売却活動の安心感と早期成約の両立が期待できるでしょう。

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すみふの仲介ステップ梅田統括事業所1課

提供元：住友不動産ステップ株式会社公式HP

住友不動産ステップ株式会社が運営する「すみふの仲介ステップ梅田統括事業所1課」は、50年以上の業界実績を持つ住友不動産グループの仲介ブランドです。

売却サポートから税金・相続に関する相談までワンストップで対応できる体制が整っており、複雑な案件も安心して任せられます。

建物検査や設備保証などの売却後サポートも充実しており、買主への安心感を高めることで物件の付加価値を高める取り組みも行っています。

全国直営ネットワークによる広域対応力と、専任担当者による一貫したサービスが大きな強みです。

すみふの仲介ステップ梅田統括事業所1課の強み

すみふの仲介ステップの強みは、50年以上の実績を持つ住友不動産グループの総合力と、売却から税務・相続相談までカバーするワンストップサービスです。

建物検査や設備保証といった売却後のアフターサポートも手厚く、買主・売主の双方が安心して取引を進められる環境が整っています。

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まとめ

この記事では、大阪市北区での不動産売却において知っておくべき両手仲介と囲い込みのリスク、そして自分を守るための対策について解説しました。

両手仲介そのものは違法ではありませんが、囲い込みという形で悪用されると、売主は売却価格の低下や期間の長期化という具体的な損害を受けます。

2025年1月からの法改正によりレインズへの登録義務や説明義務が厳格化され、売主を守る制度的な環境は整いつつあります。

しかし制度だけに頼るのではなく、売主自身がレインズの登録状況を確認し、一般媒介契約の活用や担当者の見極めを行うことが、囲い込み被害を防ぐ最も有効な手段と言えるでしょう。

万が一囲い込みが発覚した場合は、契約解除を行い、国土交通省や大阪府、レインズの運営機関に相談することを検討してください。

大阪市北区での不動産売却を成功させるためには、地域の特性に精通した信頼できる不動産会社を選ぶことが最重要課題です。

今回紹介した株式会社ルビコン、東急リバブル株式会社梅田センター、すみふの仲介ステップ梅田統括事業所1課の3社はそれぞれ異なる強みを持っており、物件の種類や状況、重視するポイントによって最適な会社が変わります。

まずは複数社に相談し、担当者の対応や説明の丁寧さを比較しながら、自分に合った会社を見つけることが、納得のいく売却への第一歩になるでしょう。

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